北京今年72块住宅用地“限价” 溢价能力面临挑战

时间:2017-12-08来源:神灯娱乐官网

  12月7日,北京土地拍賣商場迎來全年收官之月的榜首拍,來自房山的兩宗共有產權住所地塊分別被金融街、金隅摘得,總成交價43.6億元,未來銷售價格均為26000元/平方米。至此,2017年北京土地成交金額已到達2652.6億元,創前史新高。算上12月單月還未拍賣的5宗住所地塊,預計全年累計成交金額將超越2800億元。

  值得重視的是,已經成交的67宗和未成交的5宗住所地塊,悉數為共有產權住所、“限房價、競地價”地塊並配建部分自我克制住所物業。對此,華夏地產商場研究部總監郭艷萍表示,這形成了“三分全國”的土地供給結構,將有利於平抑房價、推進商場回歸理性。但關於開發商來說,提高限價房的溢價能力成為最大應戰。郭艷萍以為,能夠通過樹立高度專業的產品系統+財政系統+營銷系統,來實現更多贏利空間。

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  限價房成肯定幹流

  本年年頭,北京市在土地供給上執行了“房子是用來住的,不是用來炒的”定位要求,進壹步優化商品住所用地供給結構,加大中低價位、中小套型壹般商品住所用地供給比例。因而,在後續的土地供給上,“限價房”地塊成為肯定的幹流,首要出現形式是“限房價、競地價”和共有產權住所地塊。

  神灯娱乐來自華夏地產研究中心的統計數據顯現,2017年1-11月,北京住所用地累計成交65宗,成交面積874萬平方米,成交金額2212億元,同比翻三番。其間,“限房價、競地價”住所用地成交面積331萬平方米,占比50%,成交量是上壹年的9倍;共有產權住所面積248萬平方米,占比37%,成交規劃為上壹年的7.8倍;自我克制部分面積85萬平方米,占比13%;純商品住所用地供給為零。

  土地供給結構出現限價商品住所、公有產權房、租賃住所三分全國的局勢,不僅從體量上加大供給,其結構也得到更為合理的優化。

  郭艷萍以為,年頭,整體調控邏輯和思路已經很明晰,房子是用來住的,不是用來炒的。上半年的調控手法首要是各種“限”字方針,短平快,下半年,政府施行長效調控,從源頭上加大土地供給,通過“限價房”地塊的供給來有效地平抑房價。本年應該是限價房地塊的起點,明年包含北京在內的壹線城市,都將可能會成為壹個常用手法。

  險資冒尖 聯合拿地占比近四成

  剖析完土地供給結構,讓我們看看2017年各大開發商在北京土地商場的表現以及所出現出的特色。

  首先是開發商拿地更為理性和慎重,數據顯現,11月北京住所地塊均勻溢價率僅為7%,而全年是26%。與此同時,流拍在時隔兩年後再次出現在北京。來自北京市平谷區的壹宗公建混合住所用地流拍,流拍原因除了地塊方位較遠外,還有就是贏利空間太窄。關於開發商來說,未來拍地更看重性價比,贏利空間低且增值空間小的地塊將會被慎重對待。

  其次,聯合拿地當仁不讓成為最大亮點。事實上,這種方式已不新鮮,可是本年趨勢愈加顯著。

  華夏地產研究中心統計數據顯現,前11月北京成交的87宗經營性地塊中,有37宗被聯合體拿去,盡管占比37%,可是在北京房企2017年拿地排名中,排名榜首的首開集團,所得15宗地塊悉數為聯合拿地,排名第二的保利集團,10宗地塊聯合所得,2宗單獨競得,緊隨的龍湖、萬科、旭輝等房企也悉數是聯合拿地。

  當然,拿地本錢高企、大體量的資金騰挪、開發難度加大等都成為聯合拿地的原因,危險分管、抱團取暖、優勢互補、協作共贏成為開發商之間的默契與共識。

  另壹個值得指出的點是險資的從頭冒尖,猶記住兩年前險資在股權層面關於房企的大舉舉牌以及在土地商場的攻城略地,能夠說是“聞險喪膽”。

  不過此次好像有所不同,11月北京成交的兩宗商業金融用地,1宗位於豐臺麗澤金融商務區,該宗地塊從競拍條件來看,為金融機構量身定制,即便如此,仍遭到激烈比賽,最終通過40輪廝殺,華夏人壽以35.5億元競得,溢價率達41%。另壹宗地塊位於石景山魯谷,竟得單位為天安人壽保險股+北京保險產業園。

  在剖析人士看來,這給開發商壹個警醒,政府出讓土地並不壹定是要賣給開發商,也能夠直接賣給用戶,比如險資企業,他們有資金實力、物業持有能力,在產業布局上又能到達規劃要求,很有競爭力,這股力氣不可小覷。